AFGØRELSESOVERSIGT
Nedenstående afgørelsesoversigt giver et overblik over nye og relevante afgørelser inden for entreprise og byggeri. Oversigten indeholder resumeer af afgørelser siden sidste nyhedsbrev, og giver læseren mulighed for at klikke sig videre til de respektive afgørelser ved behov. Afgørelserne er inddelt i temaer. Afsnittet indledes med månedens afgørelse, hvor der stilles skarpt på et specifikt tema eller problemstilling.
Månedens afgørelse: TBB 2026.321 – Sag nr. C-16760 afsagt den 21. november 2025
Denne måneds afgørelse omhandler en totalentreprenørs ophævelse overfor en underentreprenør på grund af påståede mangler ved underentreprenørens arbejde. Tvisten angik hvorvidt totalentreprenørens ophævelse var berettiget, og hvilke krav parterne kunne gøre gældende i medfør af ophævelsen.
Resume
Bygherre (BH) antog en totalentreprenør (TE) til at opføre nogle studieboliger. Herefter antog TE den 2. december 2023 en underentreprenør (UE) til at varetage jord-, beton- og kloakarbejderne. Sagen omhandlede forholdet mellem TE og UE, hvor AB 18 var gældende. Entreprisesummen var aftalt til kr. 2.500.000 ekskl. moms, og der var aftalt dagbod ved forsinkelse på kr. 5.000 pr. arbejdsdag.
BH’s rådgiver førte løbende tilsyn med UE’s arbejde. I en rapport af 29. januar 2024 fandtes UE’s arbejde med støbte fundamenter mod terrændæk/sokler at være ”yderst kritisabelt udført” og i strid med den kontraktmæssige metode.
Herefter bemærkede BH overfor TE, at kontrollen med UE’s arbejde skulle strammes. Dette indskærpede TE så overfor UE. Der blev foretaget boringer, som blev sendt til Teknologisk Institut, hvilket skulle påvise kvaliteten af UE’s hidtidige arbejde. Da disse kom tilbage, blev det tilkendegivet af BH, at man ikke kunne godkende dele af UE’s støbearbejde, der efter rapporten fra Teknologisk Institut ikke opfyldte krav til dæklag eller betonstyrke.
UE fremsendte under forløbet en række fakturaer til betaling hos TE, herunder for udført ekstraarbejde, hvilke TE valgte ikke at betalte. UE fremsendte herefter den 8. marts 2024 en varsling om standsnings af arbejdet til TE.
Som følge af problemerne med UE’s støbearbejde, anså TE sig nødsaget til at kassere en del af fundamentet. Den 12. marts 2024 fremsendte TE som følge heraf en mail til UE om, at man med det samme ophævede entrepriseaftalen med UE efter AB 18 § 59, stk. 1, litra c, og at man ville tilbageholde restentreprisesummen på kr. 1.325.061,71 ekskl. moms.
I sagen for voldgiftsretten blev der foretaget syn og skøn. Skønsmanden skønnede, at udbedring af manglerne ved UE’s arbejde kunne fastsættes til samlet omkring kr. 1.250.000 ekskl. moms med tillæg af op mod 25 %.
I voldgiftssagen nedlagde TE påstand om blandt andet erstatning for omkostningerne ved at antage en anden entreprenør til at omgøre arbejdet, mens UE krævede sine omkostninger ved, at TE havde ophævet aftalen, godtgjort.
Voldgiftsretten fandt at TE’s ophævelse var uberettiget ”allerede fordi” der ikke var givet et forudgående varsel til UE herom efter AB 18 § 59, stk. 1, litra c.
Fordi ophævelsen var uberettiget, fandt voldgiftsretten herefter at UE havde krav på betaling af restentreprisesummen for det udførte arbejde samt ret til dækningsbidrag.
TE kunne dog fradrage sine udgifter til afhjælpning af det arbejde, der var mangelfuldt udført af UE. Da TE imidlertid havde været uberettiget til at ophæve aftalen og derved afskåret UE sin afhjælpningsret, kunne TE’s krav kun opgøres efter UE’s kostpris, som af voldgiftsretten skønsmæssigt blev fastsat til kr. 650.000.
TE fik ikke tilkendt omkostninger eller dagbod som følge af, at byggeriet på grund af UE’s mangelfulde arbejde blev forsinket, selvom voldgiftsretten fandt det ubetænkeligt, at UE’s arbejde måtte have forårsaget en forsinkelse. TE blev heller ikke tilkendt rådgiveromkostninger i forbindelse med tilsyn af UE’s arbejde.
I det samlede opgør skulle TE herefter betale kr. 2.200.000 til UE.
Hvad kan udledes af afgørelsen?
Denne afgørelse illustrerer vigtigheden af at overholde varslingskravene i AB-reglerne, selvom det er tydeligt, at en medkontrahent ikke har opfyldt kontrakten. Dette gælder særligt, når man ønsker at ophæve aftalen.
Kendelsen er også i overensstemmelse med hidtidig voldgiftspraksis, hvorefter en bygherre, der uberettiget nægter en entreprenør at afhjælpe mangler, alene er berettiget til godtgørelse svarende til det (skønsmæssigt fastsatte) beløb, som den afviste entreprenør har sparet ved ikke at udføre afhjælpningen.
Øvrige afgørelser
Mangler
TBB 2026.289 – C-16453
Bygherre (BH) havde i sagen indgået en fagentreprisekontrakt med en fagentreprenør (FE) om blandt andet udstøbning af installationsskakte i nogle boligejendomme. Der blev konstateret fejl og mangler ved FE’s arbejde. I sagen var der ikke tvist om, hvorvidt arbejderne var mangelfulde, men om hvilke krav FE ifølge aftalen skulle overholde, og om BH’s opgørelse over udbedringsomkostningerne var ubillig eller uproportional.
Voldgiftsretten fandt, at BH var berettiget til en del af de fremsatte krav som følge af, at arbejdet ikke levede op til brandstrategien. Voldgiftsretten bemærkede dertil, at FE ikke ved syn og skøn eller lignende havde søgt at sandsynliggøre, at det krævede beløb skulle være ubilligt eller på anden måde uproportionalt. BH fik således medhold for denne del af kravet.
Ekstraarbejder
TBB 2026.341 – C-16507
I sagen havde en entreprenør (E) antaget en underentreprenør (UE) til at udføre en malerentreprise. UE fremsatte i juni 2021 et tilbud, som henviste til AB 92 og Malerfagets og Håndværksrådets standardforbehold (1. januar 2007). Herefter fremsendte E flere kontraktudkast, som henviste til AB 18, men undlod at inddrage de føromtalte standardforbehold. Disse udkast blev ikke underskrevet. I det af UE påberåbte standardgrundlag fulgte, at alle efterreparationer over 1 % af entreprisesummen fra andre entreprenørers skader på malerarbejdet skulle udføres som ekstraarbejder. Tvisten angik i hovedsagen, om og efter hvilket grundlag UE kunne kræve betaling for udførelse af ekstraarbejder for E.
Voldgiftsretten fandt, at “E ved at have igangsat arbejdet tiltrådte vilkårene i UE’s tilbud, hvilket indebærer, at AB 92 og vilkåret om efterreparationer er gældende for aftaleforholdet“. Herefter fandt voldgiftsretten, at UE var berettiget til en længere række krav om ekstrabetaling, herunder for efterreparationer, som lå ud over 1 % af entreprisesummen.
TBB 2026.291 – C-16507
I sagen havde en totalentreprenør (TE) antaget en underentreprenør (UE) til at udføre betonelementmontage, hvor ABT 18 var aftalt. Hovedtvisten i sagen angik, hvorvidt en faktura for betonfugning af trappetårne kunne kræves betalt af TE som ekstraarbejde ud over entreprisesummen. Uenigheden vedrørende ekstraarbejderne kom af, at der var uoverensstemmelse mellem arbejdsbeskrivelsen og detaljetegningen vedrørende omfanget af UE’s pligt til at foretage fugning som sket.
Voldgiftsretten fandt, at ved tvivl eller modstrid mellem arbejdsbeskrivelser og detaljetegninger går detaljetegningen forud for arbejdsbeskrivelsen. Derfor var UE ikke efter kontrakten forpligtet til at udføre det omtvistede arbejde, som herefter kunne kræves betalt som ekstraarbejder efter ABT 18 § 24. Dog tilkendtes UE ikke betaling for udgifter til projektledelse i forbindelse med ekstraarbejderne.
Forsinkelse
TBB 2026.309 – C-16424
I sagen havde en bygherre (BH) indgået en fagentrepriseaftale med en fagentreprenør (FE). FE skulle efter aftalen blandt andet udføre råhusentreprise af et pingvinbassin. Entreprisesummen var aftalt til kr. 11.293.400 inkl. moms. AB 18 var aftalt med fravigelser. Der var aftalt dagbodsbelagt afleveringstermin den 14. januar 2022 og dagbodsbelagt mellemtermin den 19. februar 2021. Byggeriet blev tidligt forsinket, og den dagbodsbelagte mellemtermin blev udskudt til den 10. juni 2021. Der var uenighed om, hvem der bar ansvaret for forsinkelsen, og om udskydelsen måtte medføre, at afleveringsterminen blev tilsvarende rykket. Der opstod herefter yderligere forsinkelser som følge af dels en utæthed i membranen i pingvinbassinet og dels en oversvømmelse efter en storm. Parterne var uenige om, hvem der bar ansvaret herfor.
Voldgiftsretten fandt vedrørende mellemterminen, at parternes aftale om udskydelse heraf ikke medførte en tilsvarende udskydelse af afleveringsterminen. Voldgiftsretten fandt desuden, at FE og BH var fælles ansvarlige for, at membranen viste sig at være utæt, da FE fandtes at have påtaget sig at udføre en vandtæt membran, men BH på samme tid havde projekteringsforpligtelsen. Valget af løsningen var i øvrigt en fælles beslutning. Til sidst fandt voldgiftsretten, at FE ikke havde tilsidesat nogen pligt i forbindelse med oversvømmelsen, og FE var derfor uden skyld i denne forsinkelse.
Andre spørgsmål
TBB 2026.346 – C-15533
Bygherre (BH) og totalentreprenør (TE) indgik i 2018 en totalentreprisekontrakt vedrørende om- og tilbygning af en skole, herunder udskiftning af lofter. Ved syn og skøn blev lofterne konstateret mangelfulde, og TE påtog sig at udbedre manglerne. Sagen angik alene sagsomkostninger udskilt til særskilt forhandling. BH krævede betaling af ca. kr. 2,7 mio. for blandt andet skønsomkostninger til Voldgiftsnævnet samt udgifter til intern teknisk og juridisk bistand under skønssagen og efterfølgende tilsyn med TE’s udførelse af afhjælpningsarbejderne.
Voldgiftsretten fandt, at en bygherre, der antager egen rådgivningsbistand i forbindelse med syn og skøn, som udgangspunkt selv må bære omkostningerne hertil, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det samme må gælde for udgifter til efterfølgende tilsyn med udførsel af afhjælpningsarbejder. Voldgiftsretten fandt ikke, at der forelå særlige omstændigheder, som kunne begrunde, at TE skulle erstatte BH’s udgifter til efterfølgende tilsyn med afhjælpningsarbejderne. Dog fandt voldgiftsretten, at der efter praksis skal erstattes et passende beløb for udgifter til advokatbistand til isoleret bevisoptagelse.
Under hensyn til sagens begrænsede omfang blev BH tilkendt kr. 293.750 for udgifterne til syn og skøn, herunder betaling til Voldgiftsnævnet og øvrige omkostninger til advokatbistand med videre. TE havde allerede anerkendt at betale kr. 243.750. BH’s øvrige krav om omkostninger til bistand efter skønssagen blev ikke taget til følge.
NYHEDER FRA BRANCHEN
Månedens fokus: Danske asfaltentreprenører mærker for alvor krisen i Mellemøsten.
Asfaltproduktionen tordnede afsted i 2025. Ifølge Asfaltindustrien blev der produceret mere end 4,1 million tons asfalt, en stigning på næsten 11 % fra året før. Sidste gang der har været så meget asfalt at lægge i Danmark var tilbage i 1989.
Virkeligheden for de danske asfaltentreprenører er dog allerede en anden i dag, end den var i 2025. ”Der er solskin og blå himmel i bakspejlet, men der er kulsorte skyer i forruden” – sådan konstateres den nuværende situation af Jakob Svane, adm. direktør i Asfaltindustrien.
For selvom de gode dage ikke ligger langt tilbage, tvinger krisen i Mellemøsten byggebranchens aktører til at finde løsninger på de store prisstigninger, der har manifesteret sig mange steder, ikke mindst i flere led af asfaltentreprenørernes omsætningskæder.
Ifølge Claus Terkildsen, adm. direktør i Peab Asfalt og bestyrelsesformand for Asfaltindustrien er prisstigningerne blevet så markante, at man flere steder taber penge på asfaltopgaverne. Det er almindeligt, at der aftales prissætninger, som er mere eller mindre fastlåste i længere tid. Prisstigningerne rammer derfor i første omgang entreprenørerne.
Hos Vejdirektoratet – en af de største danske ordregivere på asfaltentrepriser – er der nu taget skridt, som skal hjælpe entreprenørerne håndtere voldsomme prisstigninger i fremtiden. Her har man besluttet at lade priserne indeksere fra licitationstidspunktet indtil levering. Tiltaget er dog en sølle trøst for de entreprenører, der allerede er i gang med kontrakter for Vejdirektoratet, da indekseringen kun gælder for fremtidige projekter.
Udfører man ikke opgaver for en lige så imødekommende bygherre, eller er man allerede i gang med at anlægge asfalt for Vejdirektoratet, må man søge problemet løst ad anden vej.
Hos både Pankas og konkurrenten Peab Asfalt mener man, at stødet fra de hurtigt stigende priser bør kunne mildnes ved at påberåbe sig en reguleringsklausul i aftalegrundlaget. De hentyder nemlig til AB 18 § 35, der (hvis AB-vilkårene er vedtaget) inden for visse tærskler giver entreprenøren mulighed for at modtage en godtgørelse, når priser stiger ekstraordinært. Der gælder en tilsvarende regel for totalentreprise efter ABT 18 § 33.
Direktørerne i både Pankas og Peab Asfalt mener således, at en regulering efter AB 18 er både mulig og rimelig. ”Vi vil gerne tage paragraf 35 i brug og pege på, at vi er berettiget til kompensation på grund af den helt ekstraordinære situation” fortæller Claus Terkildsen til Licitationen. Når han adspørges, om det er rimeligt at vælte omkostningerne over på kunderne, svarer han: ”Jeg synes, at det er rimeligt, at når vi kører efter AB18, så er det sådan reglerne er. Vi skal selv tage de første 10 pct. prisstigning. Hvis man skal det, så er der ikke ret meget tilbage – nogle gange ingenting”.
Hvorvidt en regulering efter AB 18 § 35 (eller den tilsvarende regel i ABT 18 § 33) kan komme på tale, afhænger af de konkrete forhold, herunder om entreprenøren kan bevise øgede omkostninger som følge af prisstigningerne. Det afhænger naturligvis også af, om prisstigningerne findes at være af ’ekstraordinær’ karakter.
Hos Vejdirektoratet er anlægsdirektør Erik Stoklund Larsen tilbageholdende med at udtale sig generelt til Licitationen om reguleringsklausulen, men nævner: ”Vi betragter ikke situationen som ekstraordinær som udgangspunkt, så det er op til entreprenørerne at henvende sig, hvis de mener, det er relevant. Det kræver, at de får dokumentationen på plads, og så tager vi en drøftelse derfra”.
Kilder:
Uro kan give store prisstigninger: Vejdirektoratet melder sig klar til skrue på kontrakter – Læs artiklen her.
Oliechok giver asfaltbosser hovedpine: Kim Krøis følger udviklingen “minut for minut” – Læs artiklen her.
Asfaltproduktionen rammer højeste niveau i 36 år – Læs artiklen her.
Entreprenører spiller trumfkort: Vil sende ekstraregning videre til bygherrer – Læs artiklen her.
Bygherre kommer med økonomisk håndsrækning til pressede entreprenører – Læs artiklen her.
Asfaltdag fejrer flot 2025, men med sorte skyer i forruden – Læs artiklen her.
Udvalgte nyheder
Ny metro koster 22,6 milliarder kroner: Men heller ikke her er der tænkt på beskyttelsesrum – Læs artiklen her.
Smalle stier og få elevatorer: Bellahøj-renoveringen er en logistisk udfordring – Læs artiklen her.
Hovedentreprenør søges til københavnsk boligrenovering – Læs artiklen her.
Udskældt ordning sætter spor i 2025-regnskaberne: Effekten splitter entreprenører – Læs artiklen her.
Udbud: Rammeaftale på elnettet kan løbe op i 150 millioner kroner – Læs artiklen her.
Munck taber voldgift til trecifret millionbeløb – Læs artiklen her.
By & Havn sender rådgiverudbud til 100 millioner i markedet – Læs artiklen her.
Husbygger-direktør efter fabrikssalg: – Risikoen i entreprenørmarkedet er for stor – Læs artiklen her.
Pilotprojekter: Bæredygtig råstofforsyning er praktisk mulig allerede nu – Læs artiklen her.
Dokumenter afslører: Problemer vælter frem efter kontrol af 1.308 beskyttelsesrum – Læs artiklen her.
De største bygherrer indfører fælles spilleregler for milliardprojekter – Læs artiklen her.
Ingen blæst i havvindmøllerne: Geo forbereder sig på “et dårligt 2026” – Læs artiklen her.
Endnu flere minknedrivninger til den store vinder på milliardaftale – Læs artiklen her.
Efter forsinkelser: Femern får afgørende grønt lys – Læs artiklen her.