Søg efter ...
Månedens afgørelse: TBB 2025.65 – sag nr. C-15691 og C-15844, afsagt 19. september 2024
Månedens afgørelse vedrører en tvist mellem en bygherre og en totalentreprenør om, hvorvidt bygherres mangelkrav var forældet eller bortfaldet som følge af manglende rettidig reklamation.
Resume
Bygherre (BH) og totalentreprenør (TE) indgik en aftale om opførelse af to boligbyggerier (C1 og C2), hvor ABT 93 var gældende. C1 blev påbegyndt i 2013, mens C2 blev påbegyndt i 2014. Der blev hverken afholdt afleveringsforretning eller 1-årseftersyn på byggerierne.
5-årseftersyn blev afholdt uden TE’s deltagelse, henholdsvis den 13. januar 2020 på C1 samt den 14. januar 2021 og den 27. maj 2021 på C2. 5-årseftersynprotokollerne blev dog først sendt til TE henholdsvis den 5. februar 2020 og den 14. juni 2021.
Ved 5-årseftersynene havde BH konstateret en række mangler, herunder utilstrækkelig korrosionsbeskyttelse af bygningens stålkonstruktioner, fejl ved vinduesfuger, manglende dilatationsfuger i terrassebrædder og manglende sikring mod vandindtrængning. BH reklamerede over disse forhold og gjorde i forbindelse med anlæg af voldgiftssag erstatningskrav gældende over for TE, som imidlertid bestred at hæfte for manglerne.
TE gjorde gældende, at BH’s krav var forældede, og dels at der ikke var sket reklamation inden rimelig tid i overensstemmelse med ABT 93 § 32, stk. 2, eller inden udløbet af den 5-årige absolutte reklamationsfrist fra arbejdets aflevering i medfør af ABT 93 § 36, stk. 1. TE gjorde videre gældende, at aflevering måtte anses for at være sket ved ibrugtagningen af boligerne, hvilket skete senest i oktober 2014 for C1 og i december 2015 for C2. TE hævdede derfor, at BH ikke havde reklameret rettidigt, og at visse mangler var kendt længe før 5-årseftersynet.
BH argumenterede for, at reklamationen var rettidig, idet aflevering aldrig var sket formelt, og at ibrugtagning ikke kunne sidestilles med aflevering. BH påpegede desuden, at TE's manglende deltagelse i 1-årseftersynet skubbede reklamationsfristen, og at TE havde en særlig loyalitetsforpligtelse som følge af TE-V1’s tidligere rolle som direktør i BH’s virksomhed.
Voldgiftsretten fandt, at TE ikke havde givet BH den fornødne meddelelse om byggeriernes færdiggørelse eller indkaldt til afleveringsforretning, hvilket var i strid med ABT 93 § 28, stk. 1, og derfor som udgangspunkt måtte komme TE til skade. Voldgiftsretten udtalte dog, at det efter bevisførelsen lægges til grund ”at ingen af parterne har ønsket afholdt en egentlig afleveringsforretning (…)”. Derfor fastslog Voldgiftsretten, at aflevering måtte anses for at være sket ved ibrugtagningen, da boligerne var blevet taget i brug, og der var udstedt ibrugtagningstilladelser. Dermed blev afleveringstidspunktet fastsat til medio oktober 2014 for C1 og ultimo december 2015 for C2.
På baggrund af de fastsatte afleveringstidspunkter konkluderede Voldgiftsretten, at BH ikke havde reklameret inden for rimelig tid efter, at manglerne kunne eller burde være opdaget ved 1-årseftersynet, såfremt dette var blevet afholdt. Derfor var de af BH fremsatte mangelkrav fortabt på grund af for sen reklamation i medfør af ABT 93 § 32, stk. 2. Desuden bemærkede Voldgiftsretten, at BH’s krav tillige var forældede som følge af, at forældelsesfristen senest begynder at løbe på det tidspunkt, hvor manglerne burde være opdaget, jf. forældelseslovens § 2 og § 3, stk. 2.
Angående fire af BH’s øvrige krav, konkluderede Voldgiftsretten, at disse var forældede, da de blev fremsat mere end fem år efter arbejdernes aflevering, hvilket blev fastlagt som tidspunktet for bygningernes ibrugtagning. Dermed var den femårige absolutte reklamationsfrist overskredet i henhold til ABT 93 § 36, stk. 1.
Voldgiftsretten tog derfor TE’s frifindelsespåstande til følge.
Hvad kan udledes af afgørelsen?
Afgørelsen understreger, at manglende afholdelse af afleveringsforretning ikke nødvendigvis udskyder reklamations- og forældelsesfristerne, hvis byggeriet tages i brug. Voldgiftsretten fastslog, at aflevering måtte anses for at være sket ved ibrugtagningen, da parterne reelt ikke havde ønsket en afleveringsforretning.
Samtidig fremhæver afgørelsen, at bygherre kan fortabe krav om mangler på følgende måder:
Hvis bygherren ikke reklamerer inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget, hvilket benævnes den relative reklamationsfrist
Hvis bygherren ikke reklamerer inden 5 år efter arbejdets aflevering, hvilket benævnes den absolutte reklamationsfrist.
Afgørelsen viser derfor, at bygherre bør sikre rettidig reklamation og formelle afleveringsforretninger for at undgå bevismæssige og fristmæssige udfordringer.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at det i AB-regi er bygherren, der skal indkalde til afleveringsforretning, mens det i ABT-regi er entreprenøren, der har denne forpligtelse.
Øvrige afgørelser
Reklamation
TBB 2025.3 – sag nr. BS-35657/2023-VLR
Hovedentreprenør (HE) udførte en tagentreprise for BH1 og BH2 med en underentreprenør (UE). I 2018 reklamerede BH1 over mangler ved et tag, men taget blev først undersøgt nærmere i 2021, hvor skaderne blev konstateret. Landsretten fandt, at BH1 og BH2 ikke havde tilstrækkelig anledning til at foretage nærmere undersøgelser af taget i 2018, hvorfor forældelsesfristen først begyndte at løbe i oktober 2021. Af den grund var BH1 og BH2’s krav mod HE ikke forældet. Derimod var HE’s krav mod UE bortfaldet, da der ikke var reklameret over manglerne inden for 5 år efter arbejdets aflevering. Det skal bemærkes, at BH var forbruger, hvorfor HE overfor BH hæftede for skjulte mangler i 10 år, mens UE overfor HE alene hæftede i 5 år.
Ophævelse
TBB 2025.91 – sag nr. C-15937
En fagentreprenør (FE) og en bygherre (BH) havde indgået fagentreprisekontrakt vedrørende anlæg af vejforløb og parkeringspladser. FE oplevede problemer med nedbringning af spunsprofiler, da der var hindringer i jordbundsforholdene. BH betalte ikke for udførte kontraktarbejder, hvorfor FE standsede arbejdet. BH ophævede efterfølgende kontrakten. Voldgiftsretten fandt, at BH’s udbudsmateriale var mangelfuldt ift. jordbundsforhold, hvorfor BH var erstatningsansvarlig for de forsinkelser, der opstod som følge af hindringen i jordbundsforholdene. Det blev videre af Voldgiftsretten konkluderet, at FE’s standsning var berettiget, hvorfor BH’s ophævelse var uberettiget.
Ekstraarbejder
TBB 2025.78 – sag nr. C-16318
Bygherre (BH) indgik totalentreprisekontrakt med totalentreprenør (TE) om nedrivning, renovering og nybyggeri af en ejendom. Der opstod tvist mellem parterne om, hvorvidt visse tagarbejder var indeholdt i kontraktarbejderne, eller om arbejderne udgjorde ekstraarbejder. Voldgiftsretten fandt, at der var tale om ekstraarbejder, som berettigede TE til merbetaling, da arbejderne ikke kunne siges at være indeholdt i udbudsmaterialet. BH blev som følge heraf pålagt at betale kr. 2.153.857 til TE.
TBB 2025.83 – sag nr. C-16277
Bygherre (BH) og hovedentreprenør (HE) indgik aftale om opførelse af 34 boliger. Efter aflevering og ibrugtagning af boligerne opstod der tvist mellem parterne. HE rejste krav om betaling af kontrakt- og ekstraarbejder for ca. kr. 4,2 mio., mens BH rejste krav om betaling af dagbod og mangler for ca. kr. 1,9 mio. HE fik i det væsentligste medhold i sit betalingskrav vedrørende kontrakt- og ekstraarbejder. For så vidt angår spørgsmålet og dagbod lagde Voldgiftsretten til grund, at ”BH under afleveringsforretningen tog materielt stilling til afleveringsprotokollens indhold i sin helhed. Ved at underskrive protokollen tilsluttede BH sig, at afleveringen af entreprisen var rettidig og uden væsentlige fejl og mangler […]”. Selvom de udvendige arbejder ikke var færdiggjort på tidspunktet for afleveringen, fandt Voldgiftsretten således, at betingelserne for dagbod ikke var opfyldt. Efter en samlet vurdering blev BH dermed pålagt at betale ca. kr. 3,3 mio. til HE.
TBB 2025:100 – sag nr. C-16485
Sagen vedrører en tvist mellem en underentreprenør (UE) og en hovedentreprenør (HE) om manglende betaling for kontraktarbejder i forbindelse med udførelse af VVS- og elarbejder på en ejendom. Derudover spørgsmål om ekstraarbejder, mangler og uberettiget standsning.
Indeksregulering
TBB2025.98 – sag nr. R-97
Der opstod en tvist mellem totalentreprenør (TE) og bygherre (BH) om, hvorvidt TE var berettiget til indeksregulering af den aftalte entreprisesum. Det fremgik af udbudsmaterialets kravspecifikation, at ”Tilbud skal afgives som fast pris. Den faste pris skal gælde alt, der udføres inden for 12 måneder fra tilbudsdagen”. Det fremgik imidlertid af entreprisekontrakten, at entreprisesummen var ”fast frem til og med afleveringen”. Voldgiftsretten lagde derfor denne angivelse til grund og konkluderede, at TE ikke havde krav på indeksregulering. På denne baggrund blev BH’s frifindelsespåstand taget til følge.
NYHEDER FRA BRANCHEN
Månedens fokus: Ny lovgivning om autorisationsordning på asbestområdet er trådt i kraft
Færre skal udsættes for de sundhedsrisici, der er forbundet med indånding af asbest. Derfor er der blevet vedtaget ændring af arbejdsmiljøloven, som medfører, at nedrivning af asbestholdige materialer fra den 1. januar 2025 udelukkende må udføres af autoriserede virksomheder.
Privatpersoner og virksomheder, der ikke er autoriserede, kan fra den 1. januar 2025 derfor ikke længere lovligt nedrive eller fjerne asbestholdige materialer. Der er dog en undtagelse, som tillader, at privatpersoner og virksomheder uden autorisation kan udføre nedrivning, hvis arbejdet er kortvarigt og af mindre omfang, såsom fjernelse af enkelte tagplader eller fliser, der er fastgjort med asbestholdig fliseklæb.
Virksomheder kan søge om autorisation hos Sikkerhedsstyrelsen, såfremt de har et forhåndsgodkendt kvalitetsledelsessystem samt en godkendt fagligt ansvarlig, der er tilknyttet virksomheden i mindst 30 timer om ugen inden for virksomhedens normale forretningstid.
Kvalitetsledelsessystemet fungerer som virksomhedens egenkontrolsystem. Det skal indeholde en beskrivelse af, hvordan arbejdet med asbestholdige materialer udføres, samt dokumentation for, at arbejdet overholder Arbejdstilsynets regler for asbest. Kvalitetsledelsessystemet skal forhåndsgodkendes af en uafhængig kontrolinstans, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen.
Den fagligt ansvarlige har ansvaret for at sikre, at arbejdet med asbest udføres under tilstrækkeligt tilsyn, at medarbejderne modtager den nødvendige instruktion, og at arbejdet overholder gældende regler for asbest. Den fagligt ansvarlige skal søge om godkendelse hos Sikkerhedsstyrelsen. For at opnå godkendelse kræves det, at den fagligt ansvarlige har den eksisterende 4-dages arbejdsmarkedsuddannelse (AMU) i arbejde med nedrivning af asbestholdigt materiale med prøveaflæggelse samt en ny, supplerende ”AMU” af kortere varighed for fagligt ansvarlige med prøveaflæggelse.
Arbejdstilsynet fører tilsyn med, at de nye regler overholdes. Håndteres asbest i strid hermed, kan dette medføre bødestraf. For virksomheder er en bøde som udgangspunkt på kr. 30.000, men denne kan forhøjes, hvis overtrædelsen er af grov karakter, eller hvis virksomheden tidligere er straffet for samme overtrædelse.
Kilder:
Fra 1. januar skal virksomheder være autoriseret for at nedrive asbestholdigt materiale - Læs artiklen her.
Ny lov: Kun virksomheder med autorisation må nedrive asbest - Læs artiklen her.
Ny lovgivning: Hvad betyder det for dig som husejer - Læs artiklen her.
Udvalgte nyheder
268 har afgørende tilladelse: Entreprenør forventer boom i opgaver med nye asbestregler – Læs artiklen her
Køge får nyt byområde med plads til 550 boliger – Læs artiklen her
Friske millioner sikrer byggeriets eksperimentarium – Læs artiklen her
Fra Europas længste til skrot: Søger rådgiver til millionprojekt – Læs artiklen her
Søger byggefolk til boligprojekt med social dimension – Læs artiklen her
Regionshospital får millioninvestering til ombygning – Læs artiklen her
Skolebyggeri til en halv milliard efterlyser entreprenør – Læs artiklen her
Søger totalentreprenør til byggeri fyldt med robotter – Læs artiklen her
Facadefadæse på supersygehus: Prisen stiger – Læs artiklen her
Nyt rådhus til en kvart milliard og grønne områder på vej – Læs artiklen her
Rammeaftale kan ende over 1 milliard kroner: Forsyningsselskab vil finde én partner – Læs artiklen her
Store rammeaftaler: Region efterlyser en buket af rådgivere og arkitekter – Læs artiklen her
Femern-projektet: Udsigtsplatform færdig – Læs artiklen her
Søger velfunderet entreprenør til omfattende renovering – Læs artiklen her
Skærer etage af supersygehus - alligevel vokser regningen med milliardbeløb – Læs artiklen her
