AFGØRELSESOVERSIGT
The following decision overview provides an outline of new and relevant rulings within construction and building. The overview contains summaries of decisions since the last newsletter and allows the reader to click through to the respective rulings if needed. The decisions are divided into themes. The section begins with the decision of the month, which highlights a specific theme or issue.
Månedens afgørelse: T:BB 2026.881 VBA
Denne måneds afgørelse omhandler navnlig spørgsmålet om, hvornår rådgiveromkostninger i forbindelse med afhjælpning af mangler kan anses for dækningsberettigede under en stillet entreprenørgaranti. Tvisten i den sagkyndige beslutning mellem en bygherre (BH) og en garant (G) angik, hvorvidt BH kunne kræve eksterne rådgiveromkostninger dækket under en entreprenørgaranti stillet efter AB 92 § 6.
Resume
BH indgik den 24. juni 2015 en hovedentreprisekontrakt med en hovedentreprenør (HE) vedrørende en større renoveringsentreprise med en entreprisesum på kr. 84.850.000. AB 92 var vedtaget mellem parterne, og G stillede den 23. december 2015 entreprenørgaranti på vegne af HE i medfør af AB 92 § 6.
Entreprisen blev afleveret den 10. september 2018, og HE blev efterfølgende taget under konkursbehandling den 29. maj 2020. Der blev den 30. marts 2023 afholdt 5-årseftersyn, hvor der bl.a. blev konstateret mangler vedr. fuger, revner i murværk og snefangsrør.
BH varslede herefter et muligt garantikrav over for G. De konstaterede mangler blev senere forligt mellem parterne, men der bestod fortsat uenighed om, hvorvidt BH kunne kræve de eksterne rådgiveromkostninger på kr. 117.918,75 dækket under entreprenørgarantien.
G gjorde navnlig gældende, at rådgiveromkostninger efter praksis ikke kunne kræves dækket under entreprenørgarantien. G anførte derudover, at der var tale om omkostninger, som BH selv måtte afholde, herunder fordi rådgiverydelserne vedrørte udbud og forhold i forbindelse med 5-årseftersynet og ikke kunne henføres til HE’s ydelser eller manglende opfyldelse af disse.
BH gjorde omvendt gældende, at rådgiveromkostningerne var nødvendige som følge af de konstaterede mangler, og at rådgiveromkostningerne derfor måtte anses som et tab, der udsprang af HE’s manglende opfyldelse af kontrakten. BH anførte i den forbindelse, at der var tale om eksterne rådgiveromkostninger til bl.a. udbedringsprojekt, indhentelse af tilbud på udbedring, tilsyn og gennemførelse af afhjælpningen af mangler.
Den sagkyndige lagde indledningsvist til grund, at en entreprenørgaranti efter AB 92 § 6 tjener til sikkerhed for alle krav, som BH har i anledning af aftaleforholdet. Den sagkyndige fandt derfor ikke, at BH generelt var afskåret fra at kræve rådgiveromkostninger i forbindelse med afhjælpning af mangler dækket under entreprenørgarantien.
Den sagkyndige udtalte herefter, at afhjælpning af mangler ofte vil kunne ske uden bistand af rådgivere, men at der kan foreligge omstændigheder, hvor sagkyndig bistand er nødvendig. Det afgørende er i den forbindelse, at rådgiverbistanden er en nødvendig forudsætning for, at der kan foretages afhjælpning, og at den ikke er omfattet af den rådgiverbistand, som en BH i øvrigt har indgået aftale om i forbindelse med den omhandlende entreprise. Derudover skal de øvrige almindelige erstatningsbetingelser være opfyldt.
For så vidt angik manglerne ved fuger og snefangsrør fandt den sagkyndige ikke, at BH havde godtgjort, at det havde været nødvendigt at antage sagkyndig bistand til udbedringen. Disse rådgiveromkostninger kunne således ikke kræves dækket under garantien.
For så vidt angik revner i murværk fandt den sagkyndige derimod, at afhjælpningen ikke kunne gennemføres uden sagkyndig bistand. Dette skyldtes bl.a., at årsagen til revnedannelserne skulle klarlægges, og at der evt. skulle foretages nærmere destruktive undersøgelser, før de nødvendige udbedringer kunne fastlægges. Den sagkyndige fandt således, at rådgiveromkostningerne hertil måtte betragtes som en nødvendig omkostning, der kunne kræves dækket af garantien.
Idet de af rådgiverne fremsendte fakturaer ikke indeholdte et nærmere bidrag til forståelsen af de ydelser, som lå til grund for fakturaerne, blev det dækningsberettigede beløb fastsat skønsmæssigt til kr. 50.000 med tillæg af sædvanlig procesrente.
Hvad kan udledes af afgørelsen?
Afgørelsen illustrerer, at en bygherre ikke på forhånd er afskåret fra at kræve rådgiveromkostninger i forbindelse med afhjælpning af mangler dækket under entreprenørgarantien. Rådgiveromkostninger kan således efter omstændighederne være omfattet af garantien.
Afgørelsen viser samtidig, at det ikke er tilstrækkeligt, at rådgiveromkostningerne blot har en vis sammenhæng med manglerne. Bygherren skal kunne godtgøre, at bistanden har været nødvendig for den foretagne afhjælpning, og at omkostningerne i øvrigt opfylder de almindelige erstatningsretlige betingelser, herunder kravet om kausalitet.
Det kan udledes, at mere enkle afhjælpninger af mangler som udgangspunkt må kunne gennemføres uden ekstern rådgiverbistand, og omkostningerne hertil derfor med stor sandsynlighed ikke vil kunne dækkes af entreprenørgarantien. Omvendt kan rådgiveromkostninger være dækningsberettigede, hvis afhjælpningen kræver tekniske undersøgelser, klarlæggelse af årsagsforhold, udarbejdelse af udbedringsprojekt eller tilsyn.
Endelig understreger afgørelsen betydningen af, at bygherren kan dokumentere og specificere de afholdte rådgiveromkostninger. Hvis fakturaerne ikke klart viser, hvilke ydelser der vedrører hvilke mangler, risikerer BH, at kravet alene fastsættes skønsmæssigt.
Øvrige afgørelser
Ekstraarbejde
En fagentreprenør (FE) og en bygherre (BH) havde indgået en entrepriseaftale vedrørende levering og montering af betonelementer, hvor AB 92 var gældende. FE fik tilkendt betaling for ekstraarbejder som følge af uklart projektgrundlag. Voldgiftsretten lagde vægt på, at væsentlige projekteringsforhold – herunder dimensioner og mængder – ikke var afklaret ved aftalens indgåelse, og at FE i medfør af AB 92 § 2, stk. 2 havde krav på betaling for nødvendige ydelser for at realisere et bygbart projekt.
Forsinkelse
I sagen havde en bygherre (BH) indgået en fagentrepriseaftale med en fagentreprenør (FE) om udførelse af en vejentreprise. Entreprisesummen udgjorde ca. 6,8 mio. kr. ekskl. moms. Arbejderne skulle afleveres senest den 22. december 2022, men blev først afleveret den 17. november 2023. Forsinkelse skulle ifølge kontrakten håndteres efter AB 92. Under udførelsen opstod der blandt andet tvist om betaling for ekstraarbejder, ventetid, genopretning efter skybrud samt godtgørelse for forlænget byggepladsdrift.
Voldgiftsretten fandt, at forsinkelsen i det væsentlige skyldtes forhold, som BH bar ansvaret for, herunder vejrlig og udførelse af omfattende ekstraarbejder. FE havde derfor krav på godtgørelse for den forlængede byggeperiode, som dog blev skønsmæssigt nedsat bl.a. som følge af, at aktivitetsniveauet havde været varierende. Voldgiftsretten gav endvidere FE medhold i krav vedrørende ventetid og genopretningsarbejder efter skybrud, idet nødvendige projektafklaringer og instruktioner påhvilede BH.
Mangler
I sagen havde en bygherre (BH) indgået en totalrådgiveraftale med en totalrådgiver (TR) og efterfølgende en hovedentreprisekontrakt med en hovedentreprenør (HE) efter AB forenklet om renovering af et tag. Under udførelsen viste det sig, at tagkonstruktionen var væsentligt mere ujævn end forudsat, hvilket nødvendiggjorde omfattende opretning af taget. Efter kraftig regn og blæst opstod der betydelig vandindtrængning, hvorefter BH besluttede, at der skulle udføres fugearbejder langs tagets afstandslister. Der opstod herefter tvist om, hvorvidt vandproblemerne skyldtes udførelsesfejl eller projekteringsfejl, samt hvem der bar ansvaret for de afledte omkostninger.
Voldgiftsretten fandt, at HE ikke havde tilsidesat sin kontrolforpligtelse eller handlet i strid med god håndværksmæssig skik og blev derfor frifundet for BH’s krav. Derimod fandt voldgiftsretten, at TR havde handlet ansvarspådragende ved at anbefale en fagligt utilstrækkelig løsning på problemet med vandindtrængning. TR burde have anbefalet en mere holdbar løsning og blev derfor pålagt at betale erstatning til BH.
Andre spørgsmål
Mellem en totalentreprenør (TE) og en bygherre (BH) opstod der tvist om bl.a. tidsfristforlængelse og dagbod i forbindelse med opførelsen af et boligbyggeri. BH gjorde bl.a. et betydeligt dagbodskrav gældende for overskridelse af fristen for aflevering af nogle udenomsarealer.
Voldgiftsretten fandt, at der var aftalt sanktionsbærende frister for henholdsvis aflevering af prøveboliger og aflevering af arbejdet ekskl. udenomsarealer. Derimod fandt voldgiftsretten ikke, at det med den fornødne klarhed var aftalt, at fristen for aflevering af udenomsarealerne var sanktionsbærende. TE blev af den grund frifundet for BH’s dagbodskrav på mindst kr. 41.000.000 vedr. udenomsarealerne.
NYHEDER FRA BRANCHEN
Månedens fokus: Skærpede tilsyn og entreprenørstop
Den 1. januar 2026 blev der indført nye regler, som giver Arbejdstilsynet mulighed for at udstede påbud om entreprenørstop på byggepladser, hvor der gentagne gange konstateres alvorlige overtrædelser af arbejdsmiljøreglerne. Reglerne indebærer, at arbejdet på en byggeplads helt eller delvist kan stoppes, hvis virksomhederne ikke retter op på farlige forhold for de ansatte.
Fra den 1. april 2026 har Arbejdstilsynet skærpet sin tilsynspraksis således, at flere byggepladser kan blive udtaget til intensiveret tilsyn. Baggrunden herfor er, at der fortsat ses byggepladser, hvor virksomheder trods gentagne påbud fortsætter arbejdet uden at bringe arbejdsmiljøforholdene i orden.
Inden den 1. april 2026 kunne en byggeplads blive udtaget til intensiveret tilsyn, hvis Arbejdstilsynet ved de seneste to tilsynsbesøg inden for to måneder havde afgivet mindst 5 til 10 strakspåbud med betydelig fare for mindst to virksomheder på byggepladsen. Med den skærpede praksis gældende fra 1. april 2026 udvides perioden fra to til tre måneder, og samtidig fjernes betingelsen om, at påbuddene skal være givet ved de seneste to tilsynsbesøg.
Ændringen medfører, at flere byggepladser forventes at kunne blive omfattet af intensiverede tilsyn. Et intensiveret tilsyn indebærer, at Arbejdstilsynet i en periode på ca. 4 uger besøger byggepladsen hyppigere, afdækker væsentlige problemer med arbejdsmiljøet og reagerer med påbud, såfremt arbejdsmiljøloven er overtrådt. Arbejdstilsynet går samtidig i dialog med virksomhederne og bygherrens arbejdsmiljøkoordinator om, hvordan problemerne kan forebygges.
Hvis der under det intensiverede tilsyn fortsat konstateres alvorlige overtrædelser, kan Arbejdstilsynet give entreprenøren et skriftligt varsel om entreprenørstop. Efter det givne varsel fortsætter det intensiverede tilsyn, og hvis der herefter igen konstateres alvorlige overtrædelser, kan Arbejdstilsynet udstedet et egentlig påbud om entreprenørstop.
Et entreprenørstop betyder, at den entreprenør, der har aftale med bygherren, skal stoppe sit eget arbejde samt arbejdet udført af de underentreprenører, der er omfattet af entreprenørens aftale med bygherren. Arbejdet kan herefter først genoptages, når Arbejdstilsynet har kontrolleret, at forholdende er bragt i orden. Hvis ikke entreprenørstoppet efterleves, kan dette udløse en bøde på kr. 100.000.
Det skærpede tilsyn viser, at Arbejdstilsynet i højere grad vil sætte ind over for byggepladser, hvor gentagne påbud ikke fører til en reel ændring af arbejdsmiljøet. For byggeriets parter understreger udviklingen et behov for en løbende styring af arbejdsmiljøet, dokumentation herfor og opfølgning op Arbejdstilsynets eventuelle påbud.
Kilder:
Arbejdstilsynet skruer op for tilsynet med brodne kar i byggebranchen – Læs artiklen here.
Entreprenørstop: Arbejdstilsynet skruer op for tilsyn på byggepladser – Læs artiklen here.
Arbejdstilsynets hjemmeside om intensiveret tilsyn og entreprenørstop – Læs nærmere here.
Udvalgte nyheder
Mærsk-fond giver stort beløb til Glyptotekets milliardrenovering – Læs artiklen here
Vil bruge Børsen-erfaringer til genopbygning af bombet ukrainsk kloster – Læs artiklen here.
DI advarer byggevirksomheder om ”larven fra helvede – Læs artiklen here.
Ni nye energiparker skal bane vej for mere grøn strøm – Læs artiklen here.
Metrobygger med milliardunderskud: Udpeger én årsag – Læs artiklen here.
Forsvarslektor undrer sig: Politikerne overser oplagt chance for at styrke beredskabet – Læs artiklen here.
Gammel fabrik i Rødovre får nyt liv i millionudbud – Læs artiklen here.
Første etape af Københavns nye metrolinje sendt i udbud til 10,5 milliarder kroner – Læs artiklen here.
Udvidelsen af farlig motorvejsstrækning bliver med CO2-reduceret belægning – Læs artiklen here.
Boligbyggeri i Ringkøbing kan forsinkes af arkæologiske udgravninger – Læs artiklen here.